リフォームやリノベーションを考えている方々の将来を左右する、法改正が施行されます。『4号特例』と呼ばれる制度が縮小されるという内容で、この変更によって今後はリフォームやリノベーションができなくなる住宅も出てくると考えられます。
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『4号特例』とは？
建築基準法第6条第1項第4号で定められた建築物のことを『4号建築物』といいます。具体的には木造2階建て以下、延べ床面積500㎡以下の小規模な建築物を指し、一般的な戸建て住宅のほとんどがこれに該当します。
4号特例はこの4号建築物に対して適用される特例制度で、この特例により本来必要な建築確認申請の手続きが4号建築物のリフォームやリノベーションにおいては簡略化されてきました。
しかし、今回2025年（令和7年）4月の改正により、4号建築物が新2号または新3号建築物に分類され、新2号建築物にも大規模リフォームの際の建築確認・検査が義務付けられることになりました。
※大規模リフォームとは
建築基準法で規定された大規模な修繕・模様替えに該当するもの。具体的には建築物の主要構造部（壁・柱・床・梁・屋根・階段）について行う河畔の改修などを指す。
多くの住宅所有者にとって、この法改正は「今までできていたリフォームができなくなる可能性がある」ということを意味しており、古くなった住まいにこの先も続けたいと考えている方々にとっては、将来の暮らしをも変える法改正になりそうです。
なぜリフォーム・リノベーションが難しくなるのか
もちろん、きちんと建築確認申請を通せば何の問題もありません。
法改正によりリフォーム・リノベーションが難しくなるのは、『既存不適格建築物』に該当する住宅です。
『既存不適格建築物』の問題点
建築した当時は適法だったにもかかわらず、その後の法改正や都市計画の変更によって現行の基準に適合しなくなっている建物のこと。そのため、築年数の古い住宅のほとんどは既存不適格に当たると考えらえます。
適法で建てられたものなので『違法建築物』には当たりませんが、現在の基準に当てはまらないことで既存不適格と表現されます。
従来より、一定規模以上の増築には確認申請が必要でしたから、既存不適格建築物に対して増築を行う際には不適格部分を是正（現行の基準に適合させる）必要がありました。ただし、増築をともなわないリフォームやリノベーションに関しては建築確認が必要なかったため、是正措置なども必要なかったのです。
しかし、今回の法改正で大規模なリフォームに対しても建築確認の申請が必須となったため、これまで比較的容易だったリフォーム・リノベーション工事が複雑化することになります。
『違法建築物』の取り扱い
既存不適格ではなく、そもそも建築当時から基準に適合していなかった、あるいは違法に増改築がされた部分のある建物を『違法建築物』といます。
こちらも既存不適格建築物と同様、リフォームやリノベーションの際にはまず違法部分の是正を行う必要があります。
『再建築不可物件』への影響
『再建築不可物件』とは、建築基準法の接道義務を満たしていないことで、建物を建て替えることができない土地のことをいいます。
接道義務というのは、都市計画区域内で建物を建てる場合に、幅員が原則4m（特定行政庁が指定したものに関しては6m）以上の建築基準法上の道路に、敷地が2m以上接していなければならないと規定されたもの。
建築当時は都市計画区域外だったため前面道路が4mに満たない敷地に住宅を新築したが、あとから都市計画の変更により接道義務の対象となった場合など、住宅の建て替えや増改築で建築確認を申請する際には道路の中心線から2m敷地境界をセットバック（後退）させる必要がありました。
今後、再建築不可物件に対しては、大規模なリフォームの際にもセットバックが求められることになります。
建築確認が必要な工事、不要な工事
これまで、増築をともなわないリフォーム・リノベーションに関しては建築確認が不要でした。柱や梁だけを残して全面改修するスケルトンリフォームであっても、増築しない限りは確認申請を出す必要がなかったのです。
しかし、今後は増築をともなわない工事であっても、大規模リフォームに該当するものに関しては建築確認を受ける必要があります。
建築確認が必要な工事と不要な工事について、もう少し詳しく見ていきましょう。
建築確認が必要な工事
まず、間仕切り壁だけでなく外壁をすべて剥がしてしまうようなスケルトンリフォームは、大規模リフォームに該当します。外壁や屋根の改修に関しては、外壁材や屋根材を張り替えるだけでなく下地の処理や張り替えをともなう場合は建築確認の対象となります。
そのほか、床や壁を下地から貼り替える工事や階段の掛け替えも大規模リフォームに含まれます。
建築確認が必要でない工事
基本的に、主要構造部に手を加えない工事であれば従来と同じように建築確認なしでリフォームできます。
たとえば、外壁や屋根の改修工事でも、塗装のみ、外装材を交換するだけの工事、既存の外装材の上から新しい外装材を施工するカバー工法であれば、大規模リフォームには該当しません。
間取りの変更をともなうリノベーションであっても、主要構造部に手を加えない限り建築確認は不要です。
法改正後の対応について
ご自宅のリフォーム・リノベーションを検討中の方は、今回の法改正にともない次のような対応が求められます。
是正後にリフォームする
まずは、ご自宅が既存不適格建築物に該当するかどうか、是正が可能であるかどうかを調査します。新築時の確認申請書や設計図によって調べることができますが、それらの書類が残っていない、あるいはそもそも確認申請をしていない建物である場合、実際に壁を剥がして構造を確認する必要が出てきます。
しかし、これら調査や是正措置には多大な時間と費用を要します。
手っ取り早く建て替える
是正にかかる手間暇や費用のことを考えると、古家を壊して建て替えの方が現実的な判断といえるかもしれません。
しかし、自宅の建っている敷地が先述した再建築不可物件に該当する場合はセットバックが必要なので、これまでよりも家を建てられる範囲を狭くなってしまいます。そもそも、敷地の間口が前面道路に2m以上接していない、前面道路が建築基準法上の道路に該当しないなど、接道義務を満たすのが不可能な場合。これは、建物を解体したら、その敷地には二度と建物を建てることができないということを意味しています。
軽微なリフォームにとどめる
主要構造部に手を加えない軽微なリフォームなら、これまでと変わらずリフォームできます。内外観をきれいにする、少し間取りを変えるなどして住み続けることが可能なら、それがもっとも手間も費用もかからない方法です。
ただし、シロアリに食われている、腐朽しているなど、構造部の老朽化が気になる場合には、耐力上の問題が出てくるためおすすめはできません。
中古住宅を購入する場合も注意を
今、既存の住宅をリフォーム・リノベーションして住み続ける人、中古住宅を購入してリフォームやリノベーションをする人が増えています。しかし、購入した中古住宅がそもそも既存不適格だった場合、思い通りにリフォームできない可能性も出てきます。
今後は中古住宅を購入する段階から、建築の専門家のアドバイスを仰ぐことが必要になってくるのかもしれません。