住宅ローン控除は［年末ローン残高×0.7%］という計算式で求められますが、実際にいくら戻ってくるかは年収や住宅の種類によって大きく異なります。まずは住宅ローン控除の基本をおさらいした上で、計算式の詳細な解説とさまざまなケースでのシミュレーションをしてみましょう。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除（正式名称『住宅借入金等特別控除』）は、住宅ローンを組んで家を購入した方の税負担を軽くするための制度で、『住宅ローン減税』とも呼ばれます。
年末時点のローン残高に応じて計算された金額が、まず所得税から控除され、控除しきれない分は翌年の住民税から控除されます。新築住宅の場合は最長13年間、毎年控除を受けることができます。
» どうなる？2026年（令和8年）以降の住宅ローン控除
2026年以降の制度概要
令和8年度（2026年）税制改正大綱により、住宅ローン控除は2030年末まで5年間延長されることになりました。主なポイントは以下の通りです。
- 控除率：年末ローン残高の0.7%
- 控除期間：新築住宅は13年間、中古住宅は10年間（一部13年間）
- 借入限度額：住宅の省エネ性能によって異なる
- 子育て世帯・若者夫婦世帯は借入限度額が上乗せ
- 省エネ基準適合が必須（2024年以降の新築）
住宅ローン控除の主な適用条件
- 返済期間が10年以上の住宅ローンであること
- 床面積が50㎡以上（一定の条件で40㎡以上も可）
- 合計所得金額が2,000万円以下
- 住宅の引き渡しから6ヶ月以内に入居
- 控除を受ける年の12月31日まで継続して居住
2026年以降の借入限度額一覧
住宅ローン控除の対象となる借入額には上限があり、住宅の省エネ性能によって異なります。
| 住宅の種類 | 一般世帯 | 子育て・若者夫婦世帯 |
| 認定長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円 | 5,000万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 |
※子育て世帯：19歳未満の扶養親族を有する世帯、若者夫婦世帯：夫婦いずれかが40歳未満の世帯（入居年の12月31日時点）
住宅ローン控除の計算式
基本の計算式
住宅ローン控除の年間控除額は、以下の計算式で求めます。
年間控除額 ＝ min（年末ローン残高 , 借入限度額）× 0.7%
ただし、実際に還付される金額は以下のように「納めた税金」が上限となります。
実際の控除額 ＝ min（理論上の控除額 , 所得税 + 住民税控除上限）
住民税からの控除上限は年間9.75万円（課税総所得金額等の5%）です。
※min…minimum（最小値）=どちらか少ない方。
控除額計算の3ステップ
【STEP 1】理論上の控除額を計算
理論上の控除額 ＝ min（年末ローン残高 , 借入限度額）× 0.7%
【STEP 2】所得税から控除
所得税からの控除額 ＝ min（理論上の控除額 , 所得税額）
【STEP 3】引ききれない分を住民税から控除
住民税からの控除額 ＝ min（残額 , 住民税額 , 97,500円）
最終的な控除額は「所得税からの控除額 + 住民税からの控除額」となります。
所得税・住民税の計算方法（給与所得者の場合）
控除額を正確に把握するには、まず自分の所得税・住民税を知る必要があります。以下の書類で確認を。
- 所得税：源泉徴収票の「源泉徴収税額」欄
- 住民税：毎年6月頃届く「住民税決定通知書」
手元に上記書類がない方に向けて、計算式も解説します。給与所得者の場合、以下の流れで計算します。
【課税所得の計算】
課税所得 ＝ 年収 − 給与所得控除 − 社会保険料 − 基礎控除 − その他控除
■ 給与所得控除額の計算式
| 給与収入 | 給与所得控除額 |
| 190万円以下 | 65万円（一律） |
| 190万円超〜360万円以下 | 収入×30% + 8万円 |
| 360万円超〜660万円以下 | 収入×20% + 44万円 |
| 660万円超〜850万円以下 | 収入×10% + 110万円 |
| 850万円超 | 195万円（上限） |
※令和7年度税制改正により、190万円以下の最低保障額が55万円→65万円に引き上げられました。
（国税庁 » No.1410 給与所得控除）
■ 基礎控除額
| 合計所得金額 | 基礎控除額 |
| 132万円以下 | 95万円 |
| 132万円超〜336万円以下 | 88万円（令和9年分以降は58万円） |
| 336万円超〜489万円以下 | 68万円（令和9年分以降は58万円） |
| 489万円超〜655万円以下 | 63万円（令和9年分以降は58万円） |
| 655万円超〜2,350万円以下 | 58万円 |
| 2,350万円超 | 0円 |
※令和7年度税制改正により、基礎控除が48万円→58万円に引き上げられました。132万円超〜655万円以下の上乗せ措置は令和7・8年分の時限措置です。
（国税庁 » 令和７年度税制改正による所得税の基礎控除の見直し等について）
■ 所得税の税率表
| 課税所得 | 税率 | 控除額 |
| 195万円以下 | 5% | 0円 |
| 195万円超〜330万円以下 | 10% | 97,500円 |
| 330万円超〜695万円以下 | 20% | 427,500円 |
| 695万円超〜900万円以下 | 23% | 636,000円 |
| 900万円超〜1,800万円以下 | 33% | 1,536,000円 |
※復興特別所得税（2.1%）は省略しています。
（国税庁 » No.2260 所得税の税率）
【所得税の計算】
所得税額 ＝ 課税所得 × 税率 − 控除額
【住民税の計算】
住民税額 ＝ 課税所得（基礎控除43万円）× 10%
※住民税の基礎控除は全国一律で43万円。
控除シミュレーション｜4つのケース
年収600万円の給与所得者が、認定長期優良住宅（借入限度額4,500万円）を購入し、4,500万円を借り入れた場合の1年目の控除額を計算してみましょう。
【前提条件】
・年収：600万円
・借入額：4,500万円
・金利：1.5%（35年固定）
・社会保険料：年収の15%（90万円）と仮定
・その他控除：なし（単身者と仮定）
■ STEP 1：所得税・住民税を計算
① 給与所得控除 ＝ 600万円 × 20% + 44万円 ＝ 164万円
② 所得金額 ＝ 600万円 − 164万円 − 90万円 ＝ 346万円
③ 基礎控除 ＝ 68万円（所得336万円超489万円以下のため）
④ 課税所得（所得税）＝ 346万円 − 68万円 ＝ 278万円
⑤ 所得税額 ＝ 278万円 × 10% − 9.75万円 ＝ 約18.1万円
⑥ 課税所得（住民税）＝ 600万円 − 164万円 − 90万円 − 43万円 ＝ 303万円
⑦ 住民税額 ＝ 303万円 × 10% ＝ 約30.3万円
■ STEP 2：1年目の年末ローン残高を計算
借入額4,500万円、金利1.5%、35年返済の場合
1年目の年末ローン残高 ≒ 約4,377万円
■ STEP 3：控除額を計算
① 理論上の控除額 ＝ 4,377万円（4,500万円以下）× 0.7% ＝ 約30.6万円
② 所得税からの控除 ＝ 18.1万円（全額控除）
③ 残額 ＝ 30.6万円 − 18.1万円 ＝ 12.5万円
④ 住民税からの控除 ＝ 9.75万円（上限）
⑤ 実際の控除額 ＝ 18.1万円 + 9.75万円 ＝ 約27.9万円
【結果】理論上は約30.6万円の控除ですが、実際に還付されるのは約27.9万円。約2.7万円分は控除しきれていません。
【シミュレーションの前提条件】
以下のシミュレーションでは、次の条件を前提としています。
・借入期間：35年
・金利：1.5%（全期間固定を想定）
・控除期間：13年（新築住宅）
・社会保険料：年収の15%
・基礎控除：令和7・8年の経過措置を適用
・その他控除（配偶者控除・扶養控除等）：なし
ケース1：年収別シミュレーション（認定長期優良住宅・借入4,500万円）
認定長期優良住宅（一般世帯、借入限度額4,500万円）を購入し、4,500万円を借り入れた場合の年収別シミュレーションです。
| 年収 | 所得税（税額控除前） | 住民税 | 理論上の控除額 | 実際の控除額（13年計） |
| 400万円 | 約84,000円 | 約173,000円 | 4,095,000円 | 約2,359,500円 |
| 500万円 | 約135,500円 | 約238,000円 | 4,095,000円 | 約3,004,775円 |
| 600万円 | 約200,500円 | 約303,000円 | 4,095,000円 | 約3,414,716円 |
| 700万円 | 約306,500円 | 約372,000円 | 4,095,000円 | 約3,427,924円 |
| 800万円 | 約456,500円 | 約447,000円 | 4,095,000円 | 約3,427,924円 |
| 1,000万円 | 約786,500円 | 約612,000円 | 4,095,000円 | 約3,427,924円 |
Point!!
令和7年度の税制改正で基礎控除が引き上げられたため、所得税額が従来より減少しています。その結果、控除を使い切れないケースが増えています。
ケース2：住宅タイプ別シミュレーション（年収600万円）
年収600万円の一般世帯が、それぞれの住宅タイプの借入限度額いっぱいまで借り入れた場合のシミュレーションです。
| 住宅タイプ | 借入限度額 | 理論上の最大控除額 | 実際の控除額（13年計） |
| 認定長期優良住宅 | 4,500万円 | 4,095,000円 | 約3,348,471円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 3,185,000円 | 約2,666,164円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 1,820,000円 | 約1,523,523円 |
Point!!
年収600万円の場合、省エネ基準適合住宅であれば控除をほぼ使い切れますが、認定住宅やZEH住宅では一部使い切れません。
ケース3：子育て世帯 vs 一般世帯の比較
認定長期優良住宅を購入する場合の、一般世帯と子育て世帯（若者夫婦世帯）の控除額の違いを比較します。借入額は各限度額いっぱいとします。
| 年収 | 一般世帯（限度額4,500万円） | 子育て世帯（限度額5,000万円） | 差額 |
| 500万円 | 約3,004,775円 | 約3,029,000円 | +24,225円 |
| 600万円 | 約3,414,716円 | 約3,661,825円 | +247,109円 |
| 700万円 | 約3,427,924円 | 約3,808,805円 | +380,881円 |
| 800万円 | 約3,427,924円 | 約3,808,805円 | +380,881円 |
Point!!
子育て世帯・若者夫婦世帯は借入限度額が500万円上乗せされるため、年収が十分あれば大きな差が出ます。
ケース4：単独ローン vs ペアローンの比較
同じ借入総額5,000万円でも、ペアローン（夫婦それぞれが住宅ローンを組む）にすることで控除額が増える場合があります。認定長期優良住宅のケースで比較します。
パターンA：単独ローン（夫のみ、年収700万円・借入5,000万円）
【計算】
借入限度額は4,500万円のため、5,000万円のうち500万円は控除対象外
理論上の最大控除額 ＝ 4,500万円 × 0.7% × 13年 ＝ 409.5万円
| 項目 | 金額 |
| 借入額 | 5,000万円（うち500万円は控除対象外） |
| 年収 | 700万円 |
| 13年間の控除額合計 | 約3,746,594円 |
パターンB：ペアローン（夫：年収500万円で3,000万円、妻：年収400万円で2,000万円）
【計算】
・夫婦それぞれの借入限度額は4,500万円
・夫の借入3,000万円、妻の借入2,000万円 → 全額が控除対象
夫の理論上の最大控除額 ＝ 3,000万円 × 0.7% × 13年 ＝ 273万円
妻の理論上の最大控除額 ＝ 2,000万円 × 0.7% × 13年 ＝ 182万円
| 項目 | 夫 | 妻 |
| 借入額 | 3,000万円 | 2,000万円 |
| 年収 | 500万円 | 400万円 |
| 13年間の控除額 | 約2,265,146円 | 約1,523,523円 |
| 世帯合計 | 約3,788,669円 | |
【比較結果】
単独ローン（パターンA）：約3,746,594円
ペアローン（パターンB）：約3,788,669円
差額：ペアローンが約42,075円お得
Point!!
ペアローンにすることで借入限度額を2人分活用でき、税負担も分散されるため、世帯全体の控除額が増加します。ただし、離婚時や収入減少時にはリスクも。
13年間の控除額推移
住宅ローン控除は毎年の年末残高に応じて計算されるため、返済が進むにつれて控除額も減少していきます。ここでは、年収600万円で認定長期優良住宅（借入4,500万円）を購入した場合の、13年間の推移を見てみましょう。
| 年 | 年末ローン残高 | 理論上の控除額 | 実際の控除額 | 控除しきれない額 |
| 1年目 | 44,014,849円 | 308,104円 | 278,000円 | 30,104円 |
| 2年目 | 43,014,820円 | 301,104円 | 278,000円 | 23,104円 |
| 3年目 | 41,999,686円 | 293,998円 | 278,000円 | 15,998円 |
| 4年目 | 40,969,220円 | 286,785円 | 278,000円 | 8,785円 |
| 5年目 | 39,923,190円 | 279,462円 | 278,000円 | 1,462円 |
| 6年目 | 38,861,362円 | 272,030円 | 272,030円 | 0円 |
| 7年目 | 37,783,496円 | 264,484円 | 264,484円 | 0円 |
| 8年目 | 36,689,350円 | 256,825円 | 256,825円 | 0円 |
| 9年目 | 35,578,680円 | 249,051円 | 249,051円 | 0円 |
| 10年目 | 34,451,234円 | 241,159円 | 241,159円 | 0円 |
| 11年目 | 33,306,759円 | 233,147円 | 233,147円 | 0円 |
| 12年目 | 32,144,999円 | 225,015円 | 225,015円 | 0円 |
| 13年目 | 30,965,692円 | 216,760円 | 216,760円 | 0円 |
| 合計 | − | 3,427,924円 | 3,348,471円 | 79,453円 |
Point!!
令和7年度の税制改正で基礎控除が引き上げられたため、所得税額が減少し、控除しきれない額が従来より増加しています。
実際の控除については専門家に相談を
住宅ローン控除の計算はとてもシンプルですが、実際に受け取れる金額は「納めた税金」が上限となることに注意が必要です。
本記事のシミュレーションはあくまで概算であり、実際の控除額は個々の状況（扶養家族の有無、他の所得控除など）によって変わります。住宅購入を検討する際は、住宅会社の担当者やFP（ファイナンシャルプランナー）、税理士などの専門家にも相談することをおすすめします。
※本記事は令和8年度税制改正大綱に基づいて作成しています。最新情報は国土交通省や国税庁のウェブサイトでご確認ください。